True Real Estate · Investment Offer
Ramada Nusa Dua by Wyndham — апартамент 104 · Azura
Арт-готель під брендом Wyndham у ексклюзивній курортній зоні Нуса Дуа. Керуюча компанія — Wyndham Hotels & Resorts, 9 300+ готелів у 95 країнах.
14,7%
дохідність від оренди · рік 1
Локація на карті ↗
Презентація проєкту (PDF) ↗
Повна пропозиція в Notion ↗
ROI-розрахунок юніту 104 (PDF) ↗
Суть пропозиції
True Real Estate пропонує апартамент 104 (тип Azura) у Ramada Nusa Dua by Wyndham — арт-готелі, що поєднує глобальний бренд Wyndham (9 300+ готелів, 95 країн) із кураторством галереї сучасного азійського мистецтва MayinArt (Сінгапур). Комплекс розташований у ексклюзивній курортній зоні ITDC Нуса Дуа — 350 га під державним контролем, найвища на Балі концентрація готелів 5★.
Апартамент 104: загальна площа 42 м² (житлова 33 м²), 1-й поверх, тип Azura. Стандартна ціна $136 900. Дохідність від оренди — 14,7% у рік 1, у середньому 15,3% за перші 5 років експлуатації (офіційний ROI-розрахунок юніта, посилання вище).
Стандартна ціна
$136 900
≈Rp 2 472 550 900 · $3 260 / м² загальної площі
Перший внесок
40%
$54 760 · залишок — за графіком Booking Agreement
Ключові переваги
- Локація: 8 хвилин до пляжу Нуса-Дуа та 15 хвилин до пляжу Melasti
- Інфраструктура: ресторан, спа, фітнес-центр, коворкінг, арт-руфтоп та відкрите арт-простір
- Керуюча компанія Wyndham Hotels & Resorts — глобальна готельна мережа (понад 9000 готелів, 95 країн присутності)
- Преміальний девелопер TEUS Group (10 млн м² житлової та комерційної нерухомості)
Юніт і дохідність
Юніт
104 · тип Azura · 1-й поверх · Ramada Nusa Dua
$136,900
Ціна · стандартна
42 м²
Площа загальна (33 м² житлова)
$3,260
Ціна за м² загальної площі
30+30 років
Leasehold + продовження
Дохідність · рік 1
офіційний ROI-розрахунок юніта 104
14,7%
Дохідність від оренди (рік 1)
6,8 років
Окупність з моменту введення в експлуатацію
$20,113
Чистий дохід · рік 1
Планування · тип Azura (One Bedroom Suite)
Загальна площа42 м²
Житлова площа33 м²
Спальня23 м²
Коридор5 м²
Санвузол5 м²
Тераса9 м²
За презентацією проєкту (категорія One Bedroom Suite, тип A). Точне поверхове планування юніту 104 в межах типу Azura в наявних матеріалах відсутнє — уточніть у менеджера.
Фінансова модель · юніт 104 · $136,900
Дохід номера · за роками (рік 1–5)
Дохід номера / рік
Рік 1
Рік 2
Рік 3
Рік 4
Рік 5
| Рік | Заповненість (OCC) | ADR | Дохід номера |
|---|---|---|---|
| Рік 1 | 75% | $141 | $35,162 |
| Рік 2 | 76% | $143 | $36,074 |
| Рік 3 | 78% | $144 | $36,849 |
| Рік 4 | 80% | $145 | $38,063 |
| Рік 5 | 83% | $146 | $39,964 |
| Середнє | 78% | $144 | $37,222 |
Структура витрат · середнє за 5 років
Операційні витрати (персонал, OTA, клінінг)
$7,296
19.6%
Амортизація, ремонт
$1,340
3.6%
Маркетинг і реклама
$1,861
5.0%
Непередбачені витрати (страхування)
$558
1.5%
Керуюча компанія Wyndham · 20% від GOP
$5,233
14.1%
Всього витрати · $16,289 · 43.8% від виручки
Операційні витрати включають персонал, OTA/бронювання, лояльність, клінінг та комунальні послуги (джерело: ROI-розрахунок юніту 104).
Фінмодель · рік (середнє за 5 років)
Виручка
$37,222
Витрати
$16,289 · 43.8%
Чистий дохід
$20,933
Рентабельність · 56,2% · середнє заповнення 78% · середній ADR $144 (5-річна середня)
Джерело підсумовує середній чистий дохід як $20,922/рік (15,3%), окупність — 6,5 років; розбіжність ≈$11 — заокруглення при поетапному усередненні по роках. Дохідність зростає з 14,7% (рік 1) до 16,0% (рік 5).
Заповненість і бренд
Нуса Дуа · Балі
84,6%
Заповненість готелів 5★ у Нуса Дуа (ITDC)
71% проти 55%
Заповненість branded готелів на Балі проти no-name
+18–25%
Приріст branded готелів до заповненості
+30–40%
Приріст branded готелів до середньої ціни за ніч (ADR)
Портфель Wyndham
оператор і бренд Ramada
+104%
RevPAR мережі Ramada проти конкурентів у сегменті
9 300+
Готелів Wyndham у світі · 25 брендів · 95 країн
108 млн
Учасників програми лояльності Wyndham Rewards
Джерела: ITDC (заповненість Нуса Дуа), Hotel Investment Strategies (січень 2024), STR, Colliers, дані Wyndham — усі наведені в презентації проєкту (стор. 10, 21, 22, 25). Порівняльний аналіз конкурентних об'єктів у радіусі Нуса Дуа за методологією estatemarket.io для цього юніта не проводився — за потреби готуємо окремо.
Детальніше
Про комплекс
Забудовник / УК
команда проєкту
TEUS Group
Девелопер
Wyndham Hotels & Resorts
Керуюча компанія · бренд Ramada
Строки і право
статус
2 кв. 2028
Строк здачі (24 місяці до введення)
30+30 років
Leasehold + продовження
Ramada Nusa Dua by Wyndham — арт-готель, створений у співпраці з галереєю сучасного азійського мистецтва MayinArt (Сінгапур). Комплекс площею 1,3 га: 68 вілл і 100 номерів, 9 типів юнітів, ціни на пресейлі — від $109 900 до $224 900. Локація — курортна зона ITDC Нуса Дуа, 5 хвилин до пляжу Геґер безкоштовним шаттлом (за презентацією проєкту).
У маркетингових матеріалах проєкту зазначено орієнтир прийому перших гостей — «до 2027 року» (стор. 41 презентації); формальний строк здачі за порівняльною таблицею True Real Estate — 2-й квартал 2028. Розбіжність не усунута в наявних джерелах — уточніть точний графік у менеджера.
Інфраструктура комплексу
- Ресторан середземноморської кухні
- Тропічний spa
- Фітнес-центр
- Коворкінг
- Арт-руфтоп і відкритий арт-простір
- Відкритий басейн із пляжним сервісом
- Художня галерея в лобі (MayinArt)
Сервіс за стандартами Wyndham. У радіусі 15 хвилин: 19 готелів 5★, BIMC Hospital Nusa Dua, Bali National Golf Club, торговий центр Bali Collection, Water Blow, комплекс храмів Puja Mandala, Museum Pasifika (за презентацією проєкту).
Забудовник · TEUS Group
Масштаб
TEUS Group Global FZA (ОАЕ)
10 млн м²
Реалізовано житлової та комерційної нерухомості
80 років
Досвід із 1943 року (як «Житлобуд-2»)
23 держави
Площа реалізованих проєктів, порівняно з Ватиканом
Портфель на Балі
знакові проєкти
Desire
Анталія, Туреччина — International Property Awards 2024
Amani Melasti
Бутик-готель upscale біля пляжу Меласті
Пролісок
Житловий комплекс 300 000 м²
Засновник і CEO — Басель Хуарі. Архітектори проєкту — міжнародне бюро AIMM (420 проєктів у 14 країнах, European Property Awards, International Property Awards).
Керуюча компанія · Wyndham Hotels & Resorts
Wyndham Hotels & Resorts
масштаб мережі
9 300+
Готелів у світі — найбільша готельна мережа
25 брендів
У 95 країнах
108 млн
Учасників Wyndham Rewards
Бренд Ramada
під яким виходить готель
850+ готелів
У 65 країнах, 70 років репутації
+104%
RevPAR у сегменті проти конкурентів
Wyndham затверджує архітектуру, планування і оздоблення, контролює будівництво — девелопер не може змінити проєкт без узгодження оператора. Це знижує ризик розбіжності між рендерами та фактичним результатом, особливо на офплан-етапі (за презентацією проєкту).
Юридична документація
Листи-підтвердження партнерства з Wyndham
Офіційне підтвердження участі Wyndham Hotels & Resorts у проєкті.
Booking Agreement VILLA / UNIT
Договір бронювання — окремі версії для вілли та номера (юніт 104 належить до категорії UNIT), кожна мовою ENG / UKR / RU.
Preliminary Agreement Leasehold VILLA / UNIT
Попередній договір лізхолда — окремі версії для вілли та номера, кожна мовою RU / ENG / UKR.
Договір спільної участі в ресторані та спа-центрі опційно
Окрема опція співінвестування в ресторан і спа-центр комплексу (ENG / RU).
Земельні документи
Договір оренди землі, сертифікат на ділянку, підтвердження оплати оренди та податку на землю.
PT TEUS NUSA DUA PMA
Корпоративні документи індонезійської юрособи-девелопера.
Юрособа-девелопер — PT TEUS NUSA DUA (PMA), материнська структура — TEUS Group Global FZA (ОАЕ; Certificate of Incorporation, MoA, Commerce License — надаються менеджером за запитом, прямих посилань у реєстрі документів немає). Відкритий пункт due diligence: дозволи на будівництво (PBG) у реєстрі позначені статусом «очікується», сертифікати підрядників відсутні — уточнюється до фінального рішення.
Джерела та документи
Контакти